Мы надеемся, что данный материал для многих станет своеобразной инструкцией или неким алгоритмом действий. Как стать участником программы “Народный гараж”, способной, по мнению чиновников, значительно снизить стоимость “дома” для машины? Куда нужно пойти и что предпринять? И вообще, имеет ли смысл ввязываться в это предприятие?
Гаражные программы московского правительства ведут свою историю с середины девяностых. Именно тогда стало очевидным, что взрывной рост столичного автопарка спровоцировал острую нехватку стояночных мест, гаражей не хватает, и армада личного транспорта москвичей грозит заполонить все дворы и улицы со всеми вытекающими отсюда последствиями. Что в конце концов и произошло — власти слишком долго раскачиваются.
Хотя в середине девяностых гаражно-строительным кооперативам были выделены многочисленные участки земли, которые население было готово быстро освоить, построив современные паркинги. Но что получилось, так сказать, на выходе? Обе стороны оказались глубоко разочарованными. Энтузиазм трудящихся масс в лице кооперативов оказался не подкреплен организационным потенциалом. Оно и понятно: когда важные квалифицированные решения должны приниматься на общем собрании, как правило, мало понимающих в современном строительстве пайщиков, трудно ждать быстрых и положительных результатов. Лишь единицы из всей массы отведенных участков были использованы по назначению в полном объеме. И то многоэтажные паркинги были здесь построены потому, что пайщики кооперативов быстро сообразили: без помощи состоятельного инвестора им не вытянуть серьезное строительство. Кооператоры, так сказать, привлекли капитал со стороны.
Между тем до сих пор в правительственные структуры идут жалобы от частных лиц, чьи деньги попали в жернова гаражно-кооперативного подвижничества тех лет. Строительство многоэтажного паркинга в лучшем случае заканчивалось организацией обычной плоскостной стоянки с железными боксами, которые сегодня, не ровен час, могут пойти и под снос. Как считают специалисты из ГУП “Управление экспериментальной застройки” (УЭЗ), причиной такого положения вещей стало то обстоятельство, что нередко значительная часть собранных денег уходила не по назначению. Как известно, работы заказчика и проектировщика всегда оплачиваются в процентах от общей стоимости работ. Поэтому в случае с ГСК структуры, выполняющие эти функции, посчитали своим долгом “развести” кооператоров по полной программе. Заказчики и проектировщики экономически были заинтересованы в завышении сметной стоимости строительства. Заказ единичный, долговременного сотрудничества с ГСК не предвидится, поэтому только ленивый не возьмет по максимуму с дилетантов. Вот и выходило, что после утверждения шикарного проекта с мраморными полами и прочими наворотами денег на само строительство уже не оставалось. Как следствие такого положения вещей — отсутствие необходимых паркингов, неразбериха и упущенное время.
В случае если заказчик, а через него и проектировщик связаны с инвестором (будь то фирма, частное лицо или иной правовой субъект) какими-то долгосрочными обязательствами, искусственное завышение сметы становится уже невыгодно. Тут никто не станет рвать кусок пожирнее, возьмут скромно, зато на будущее будут обеспечены заказами, имея свою норму прибыли. В том числе исходя из этих соображений уже в конце девяностых, с учетом накопленного печального опыта, городские власти кардинально пересмотрели подходы к проблеме. Появился конкурсный отбор инвесторов, подразумевающий жесткий контроль со стороны государства за всем процессом освоения земельных участков и строительства. Результаты такой политики не заставили себя долго ждать — гаражи стали строиться и (хотя не так быстро, как хотелось) заполняться автомобилями.
Прошло еще несколько лет, и сегодня краеугольным камнем московской гаражной программы оказался не только дефицит машино-мест, но и окончательная их стоимость. Не секрет, что общий спрос на “автоночлежки” пока не удовлетворен, что позволяет инвесторам на совершенно законных основаниях заламывать цены. Себестоимость строительства тоже, конечно, растет, но отнюдь не такими темпами, как цены на готовое машино-место. Одним словом, появилось явное противоречие между покупательской способностью большей части населения и ценой предложения профессиональных инвесторов в условиях неудовлетворенного спроса. Между тем власти города вполне отдают себе отчет в сложившейся ситуации и намерены ликвидировать дисбаланс даже ценой некоторого ущерба для городской казны. Мало того, как оказалось, многое тут уже сделано.
Смысл спасительной идеи состоит в следующем. Из всех составляющих окончательной цены машино-места явно нужно что-то убирать. Первое, что приходит в голову, — избавиться от конкурса между инвесторами, в ходе которого помимо всего прочего определяется, кто из них предложит городу наибольший откат за право освоения территории. Тем самым город лишает себя немалой части прибыли, делая новые машино-места несколько дешевле и доступнее для обывателей. И второе, от чего можно и нужно избавить автовладельца, — это участие инвестора. Его прибыль занимает весьма значительную часть в стоимости конечного продукта. После подобного “обрезания” в цене гаража остается чистая себестоимость, зависящая исключительно от объективных технико-экономических показателей и реалий (материалы, аренда строительной техники, энергия и т.п.).
Таким образом, место инвестора автоматически занимают сами жители района, где планируется строительство гаража. Они получают право инвестирования объекта на бесконкурсной основе по себестоимости. Все вышеизложенное — принципиальная идея и общая схема проекта “Народный гараж”, о котором мы уже не раз писали как о панацее
для не самых состоятельных столичных автовладельцев. А постановление Правительства Москвы
№791-ПП от 23 сентября 2003 года можно считать одобрением этой идеологии.
В ГУП “Управление экспериментальной застройки” нам сообщили, что работа по программе уже идет полным ходом. Однако это не значит, что в одночасье перестанут возводиться паркинги, строительство которых будут финансировать частные инвесторы. Эта система сегодня хорошо отработана и достаточно эффективна.
Итак, о главном: что нужно предпринять человеку, если перед ним стоит необходимость приобретения недорогого гаража поблизости и у него есть для этого желание и финансовые возможности? Сразу оговоримся, путь этот нелегкий и небыстрый. Во-первых, нужно найти единомышленников. Необязательно, чтобы их сразу оказалось не менее сотни. Это может быть пять и десять человек.
О своем желании инвестировать средства в строительство паркинга на удобной, по мнению жителей, площадке коллектив должен проинформировать районную управу и префектуру. Местные органы исполнительной власти своими силами обязаны оценить принципиальную возможность строительства на предлагаемом участке паркинга и внести соответствующее предложение в ГУП УЭЗ о данной инициативе местных жителей. В свою очередь, заказчик работ — ГУП УЭЗ — заказывает исходно-разрешительную документацию на данный участок. И лишь когда эти документы будут готовы (через 3—4 месяца), станет понятно, что это может быть за объект. Наземное строение, подземный гараж или иное сооружение. Одним словом, заказчик определит тип здания, строительство которого возможно в конкретном месте. Может оказаться, что в силу различных объективных причин (наличие важных коммуникаций, геодезические, экологические или иные факторы) строительство на данном участке вовсе невозможно. Если же нет жестких противопоказаний, заказчик имеет полное право собрать заинтересованных граждан и сообщить им, что так, мол, и так, по такому-то адресу планируется строительство, к примеру, 2-этажного паркинга на сто машино-мест. Так как люди должны знать, на что рассчитывать и под чем подписываться, располагая информацией об ориентировочной стоимости строительства и типе здания, УЭЗ совместно с префектурой начнет процесс объединения граждан в простое товарищество. Далее товарищество заключает инвестиционный контракт с префектурой, где будет обозначена нулевая доля города и основополагающие взаимные обязательства. Как-то: префектура принимает решение об аренде земельного участка и оказывает необходимое содействие товариществу, а товарищество, в свою очередь, обязуется построить гараж в установленные сроки, неся при этом всю полноту ответственности. А с другой стороны — товарищество заключает договор с заказчиком (ГУП УЭЗ), по которому последний обязуется заказать проектную документацию и в последующем, подключив подрядчиков, построить гараж. Естественно, наиболее точная стоимость одного машино-места (с возможными незначительными колебаниями) выяснится только после изготовления самого проекта, когда появится подробная смета работ.
Важно понять, что если исходно-разрешительная документация, изготовленная, кстати, за счет заказчика, дает “добро”, то гараж на этом участке будет построен однозначно. Неважно, за чей счет: только товарищей пайщиков или при помощи привлеченных заказчиком средств в виде кредитов. Просто те несколько человек, которые изначально вносили инициативу и пожелали стать участниками программы “Народный гараж”, подключаются к финансированию строительства на бесконкурсной основе, если, конечно, еще не передумали. Неволить никого не будут. Впрочем, схема финансирования предусмотрена весьма гуманная — по этапам строительства. Так что деньги можно будет вносить небольшими частями в течение всего срока строительства. Мало того, совместно со Сбербанком сегодня идет работа, пока, правда, предварительная, по созданию уникальной целевой кредитной программы, предусматривающей льготное кредитование населения на строительство именно “Народного гаража”. Если окрестные жители, увидев серьезность намерений и само начало строительства, тоже захотят поучаствовать, то милости просим. Однако их паевые взносы будут несколько отличаться в большую сторону от первопроходцев. Это связано с необходимостью обслуживать ранее привлеченные для начала строительства кредиты. Увы, но таковы реалии рынка.
Итак, строительство окончено, объект сдан. На сто готовых к эксплуатации машино-мест приходится, к примеру, 30 человек — участников программы “Народный гараж”. Далее происходит оформление прав собственности всех участвующих товарищей, а оставшиеся 70 мест распродаются по рыночным ценам. Причем в данном случае интересы города уже учитываются и составляют 5% от количества машино-мест, превышающих число участников товарищества на момент ввода гаража-стоянки в эксплуатацию.
В ГУП УЭЗ уверены, что после успешной сдачи первых объектов программа примет лавинообразный характер и от желающих не будет отбоя. Как утверждают специалисты, до сих пор москвичам еще не предлагалось более выгодной и приемлемой схемы приобретения и строительства гаражей.
Григорий ВЕНГЕРОВ, заместитель гендиректора ГУП УЭЗ:
— Граждан, желающих самостоятельно проинвестировать строительство паркинга по программе “Народный гараж”, для начала необходимо объединить в товарищество. Почему не кооператив? Практика показала, что потребительские кооперативы, в частности, ГСК — это плохо управляемая структура, не способная обеспечить гарантии и необходимое финансирование при строительстве сложного и дорогостоящего инженерного сооружения. Именно поэтому наши юристы и предложили так называемое простое товарищество. Согласно Гражданскому кодексу по договору простого товарищества двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юрлица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. А управление делами простого товарищества поручается одному из товарищей. При оформлении собственности на машино-место все это позволит избавиться от посредников-юрлиц и передавать объекты напрямую в руки конечного потребителя.
Правительство Москвы назначило генеральным заказчиком по строительству гаражей ГУП УЭЗ. На нашу структуру возложена обязанность госконтроля за каждым рублем, вложенным участниками программы “Народный гараж”. На сегодняшний день ГУП УЭЗ уже имеет 43 адреса в Москве, отобранных по предложениям граждан и префектур под строительство паркингов по программе “Народный гараж”. По этим адресам сегодня уже подготовлен проект постановления Правительства Москвы, который находится на начальной стадии согласования.
Однако мы предвидим и некоторые трудности. Уже сейчас ясно, что участниками проекта станут тысячи москвичей. Естественно, эти граждане будут регулярно интересоваться судьбой своих инвестиций, что вполне понятно и правильно. Поэтому одной из первоочередных наших задач является создание специальной структуры, куда будет стекаться оперативная информация со строящихся объектов. Здесь будут находиться графики производства работ и фактическая информация по финансированию этих работ. Условно мы называем будущую структуру “общественная приемная”.