То, что хранить автомобиль лучше не под открытым небом, а в гараже, сомнению не подлежит. Однако, даже обладая необходимой для его приобретения суммой, не стоит торопиться покупать первое же понравившееся строение. То, что вы принимаете за гараж, с точки зрения закона может оказаться всего лишь местом на временной стоянке. Со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями.
Понятно, что покупать гараж, стоящий на самовольно захваченной земле, не стоит. В любой момент у ворот такого “самостийного товарищества” может появиться строительная техника — и от вашего честно приобретенного имущества останутся воспоминания. Естественно, на какую-либо компенсацию рассчитывать не стоит, ведь гаражей де-юре не существует. Такой вариант исключить легко: достаточно навести справку у муниципальных властей о землеотводе.
Стоит обратить внимание на характер этого документа. Надо иметь в виду, что московские власти передают дорогую столичную землю не в собственность автомобилистам, а во временное пользование, фактически в аренду на тот или иной срок. Сказать, будет ли продлен договор аренды по его истечении, мало кто возьмется. Когда на месте вашего гаража вдруг решат построить жилой дом, его в конце концов все равно построят. Другое дело, получите ли вы компенсацию. Все упирается в вопрос, считается ли это конкретное укрытие для “железного коня” движимым или недвижимым имуществом. Если это “движимость”, ни о каких выплатах и речи не будет. Снос же недвижимости придется оплатить.
Если город выделил землю именно под строительство гаражей — все в порядке. Часто выясняется, что на самом деле строители гаражного комплекса получили площадку только под организацию автостоянки, установили на ее месте металлические боксы и продавали их как гаражи. Имейте в виду, что такой гараж с точки зрения закона — просто металлический ящик с воротами, а значит — вполне движимое имущество.
Другое дело гараж каменный. Это уж точно недвижимость, хоть и построен на месте той же “виртуальной” автостоянки, маловероятно, что он может быть официально зарегистрирован как гараж. Шансы получить компенсацию при сносе тут есть, но они целиком и полностью зависят от склочно-скандальных способностей владельца гаража. Гараж, хоть и незаконный, — имущество. Трогать его без решения суда — нарушение неприкосновенности частной собственности. С юридической точки зрения, ситуация крайне скользкая для обеих сторон конфликта — и города, и собственника. Реальная перспектива увязнуть в судебных дрязгах, когда нужно строить, скажем, новый микрорайон, власти, как правило, не радует. Поэтому, если гаражевладелец продемонстрирует чиновникам искреннюю и непреклонную решимость любыми законными средствами добиться компенсации, ему скрепя сердце какие-то деньги выплатят — только бы отвязался.
Такие невеселые перспективы не прельстят автовладельца, для которого приобретение гаража — серьезный удар по семейному бюджету. Такому нужен законный и долговременный вариант “огараживания” собственного авто. Наиболее простой — заполучить машино-место в гаражно-строительном кооперативе (ГСК) “Всесоюзного общества автомобилистов” (ВОА) или “Московского городского союза автомобилистов” (МГСА). Построены они на долговременных землеотводах под строительство именно гаражей со сроком аренды в 10-15 лет. Некоторым ГСК земля выделена вообще в бессрочное пользование. Гараж “покупается” через вступление в кооператив. Договариваетесь с продавцом, подаете заявление в правление товарищества общим содержанием “желаю вступить…”. Правление одобряет, коллектив соглашается передать вам машино-место. Вы становитесь членом ГСК, получая соответствующее удостоверение. Оформляется передача гаража одним членом кооператива другому — вам. Деньги продавцу гаража отдаете под расписку — “за оформление передачи”. Все, можно наслаждаться жизнью. Не забывайте только ежеквартально выплачивать членские взносы и помните, что по большому счету вы не владелец своего гаража, а фактически его субарендатор: ГСК арендует землю у города, а вы арендуете гараж у ГСК. Впрочем, размер этой своеобразной “арендной платы”, как правило, не столь обременителен и очень многих такое положение дел устраивает. Тем более что закон позволяет приватизировать занимаемый бокс в собственность. Если коллеги-кооператоры не против.
Тем же, кого не устраивает сей вариант “временной прописки”, придется покупать уже приватизированный гараж. Оформление занимает довольно много времени — требуется масса справок и регистрация сделки в Москомрегистрации, но оно того стоит: вы становитесь полноправным собственником гаража. Мало найти подходящий по размерам, планировке, техническому состоянию и месторасположению гараж. Прежде всего необходимо убедиться, что именно продавец числится в Москомрегистрации как владелец гаража.
При выборе гаража стоит обращать внимание на такую, казалось бы, незначительную деталь, как его расположение в локальной низменности и присутствие в непосредственной близости новостроек. Дело тут в следующем: в последние годы в Москве, хотя бы раз за лето, случаются локальныые наводнения. Ливневая канализация изношена , на ее капитальную модернизацию средств, как водится, не хватает. Новостройки подключаются к уже существующей “ливневки”, и в лучшие свои годы имевшей небольшую пропускную способность, а тут такие запредельные нагрузки… В результате — потопы. Помню реакцию знакомой, обнаружившей по возвращении с работы, что ворота ее гаража примерно на метр скрыты мутными дождевыми водами. Если бы внутри оказалась ее новенькая Grand Vitara... Так что, выбирая гараж, присмотритесь к его стенам — вдруг обнаружатся следы былых природных катаклизмов.
Приобретение гаража в собственность по технологии похоже на покупку квартиры. Так, например, идеально, если продавец — первый и единственный владелец гаража. Это снимает пусть и малую, но вполне реальную вероятность, что один из прошлых владельцев вдруг неожиданно обратится в суд с требованием признать сделку недействительной.
Продавец должен быть готов предъявить вам ряд документов. Прежде всего — свидетельство о праве собственности на свое имя или нотариально заверенную доверенность на право продажи гаража. Убедитесь в наличии справки из Бюро технической инвентаризации (БТИ) об инвентарной и действительной стоимости гаража, его экспликации, поэтажного плана или плана землеотвода. Продавец должен запастись нотариально заверенным согласием супруги (супруга) на продажу гаража, если он считается “совместно нажитым имуществом”. Очень желательно, чтобы местная налоговая инспекция выдала справку об отсутствии у продавца задолженностей перед бюджетом, связанных с гаражом. Необходимо убедиться, что на приобретаемом вами гараже не “висят” долги за пользование электроэнергией и теплом.
Первый шаг в процессе непосредственной купли-продажи — поход с продавцом к нотариусу. Он заверит договор купли-продажи, заранее составленный акт приема-передачи гаража и зафиксирует согласие супруги продавца на сделку. С этим пакетом документов, со свидетельством на право собственности продавца вы с ним направляетесь в Москомрегистрацию.
Но даже когда договор вступил в силу, могут начаться сюрпризы. Например, в виде скарба экс-владельца гаража. Сроки вывоза бывшим хозяином своего “барахла” в Гражданском кодексе не прописаны, а новый владелец без решения суда даже прикасаться к нему не имеет права. Приятель попал в такую ситуацию: бывшие хозяева гаража никак не могли найти время для вывоза не доехавшего до дачи (или до помойки) хозяйственного хлама в течение месяца.
Чтобы застраховаться от подобного, можно настоять на внесении срока вывоза вещей прежнего владельца гаража в договор купли-продажи. А лучше заранее договориться с продавцом, что выплата существенной части стоимости гаража произойдет только после “зачистки” помещения.
Александр Чикалов, агентство недвижимости “Белый ветер”:
— При покупке гаража можно пойти двумя путями: самостоятельно искать, а затем заниматься оформлением подходящего объекта, или воспользоваться услугами риэлторской компании. Основное преимущество самостоятельного поиска состоит в экономии средств — риэлторы закладывают в стоимость “свой интерес”.
С другой стороны, риэлторы берут на себя отсев юридически не вполне “чистых” и не соответствующих требованиям покупателя вариантов. На стадии оформления и регистрации сделки купли-продажи услуги агента по недвижимости даже человеку, привычному к противостоянию с отечественной бюрократией, покажутся вполне уместными. Особенно, если продавец гаража — пенсионер и пайщик ГСК с тридцатилетним стажем, а покупатель хочет получить гараж именно в собственность. В этом случае самой купле-продаже предстоит процедура приватизации, и оформление гаража в собственность нового владельца может затянуться на месяц.